王阳：邱总什么时间进入房地产的？

　　邱正闯：我们温州是从80年代后期就开始搞商品批发市场，那时候几个人到一个地方搞小五金什么的，80年代初期的小商品批发市场的模式大多是，租一个仓库进行改造，然后自己招商。温州个体的经营户特别多，这是最早的温州地产。80年代后期就是自己买地了，后来我们就自己规划、建设、出租。80年代后期和90年代初期是地产发展非常快的几年。我 自己也是在80年代后期进入地产的，像上海很多有名的厂商，我们是在97年的时候拿下浦东的一块地的。当时弄下浦东这块是从800平方米建到1000平方米，搞批发性的建材装饰。90年代后期，我们在商场方面做了一段时间。04年开始往南方发展，往安徽、南昌发展。那里是商场交界处，以汽车工程为主，他们大部分的门面都是自己招商的。

　　王阳：邱总一直都在亿丰集团吗？

　　邱正闯：对，这个集团都是我们温州企业的老板，企业的项目内容非常丰富，我们集团还有

　　王阳：以往做的都是专业的市场，而现在在沈阳做商业做商业，这样的转换有什么背景吗？

　　邱正闯：我们在94年后期就主要以商业为主，包括酒店、娱乐场所、专业的批发市场。我们在沈阳做商业，把开发的定位做的比较高，这种模式和理念非常好，到后期建起来就比较容易。做开发之前，都应该做进一步考虑的。不管你们是经营者还是投资者，你在这里买，将来所有的物业都要进行统一规划、统一管理，不能独立占有。这方面我们有20年的经营经验，我自己做这块也做了十几年。此外，我们把很多的业态组合在一起，这种消费都是高档次的。他的技术含量都是非常高的，同时有60%以上的大店我们不对外销售，而是全部自营，这也是为了有效地保证这个项目将来的稳定性。自己的公司我们会采取一定的手段和严密的系统来管理、经营。

　　祝勇：也就是说管理权始终在你们手里。

　　潘文大：应该按照你的框架范围之内做，他的租金可以由自己和租户谈吗？

　　邱正闯：对，有两种方式。一种委托我们经营，这个经营行为由我们谈，但是整个定价是统一的，市场定价是统一的，透明的。但是有些项目是20%留给管理公司，作为招商宣传的费用，我们本身不会影响到投资行为。

　　潘文大：比如我是一个投资户，把这个产权买了，管理条款是你们定吗？

　　邱正闯：都是我们定的，他们招什么也是我们定的。

　　潘文大：这里面还有没有什么附加条款？

　　邱正闯：有两个。第一个是，卖的时候必须有一个承诺，比如你说要做百货，你以后必须做百货，你的经营必须符合整个经营管理。第二个是，比如你不经营，由我们统一对外招商，也是根据透明的招商原则，租金90%都归你，10%作为招商上的费用，产权都是属于你的。比如五年后，你要转，你必须提早一年通知我们，而且必须有一个申请，只要你符合我们商业管理就可以。没有一个好的商业管理，是不行的。从商业上来说这是商业的机密，但是我认为不是，我认为它是一个理念，只有把这个理念运作到商业里面去，才是真正有效的。

　　祝勇：这种模式对市场来讲是非常细化了。

　　邱正闯：我们整个设计是根据将来的经营来做的，一定要适合将来的经营，我们绝大部分卖的东西比较少，主要就是为未来考虑的。我们所做的项目商品销售情况都是非常好的。我们这次杭州的项目，就做得非常好，客户资源也是非常不错。国内的知名品牌，在我们的项目上已经有了，我相信这种客户资源是非常重要的。目前的内部招商也很好。

　　潘文大：像这样做

　　邱正闯：沈阳的奥体经济、社会发展经济，要求高档的场所能够达到休闲、服务一条龙的服务。体育可以带动经济，五里河周边环境非常好，如果再进一步完善这个城市会更好，这里还将是奥运会的分会场。会展中心这里也有。广州这几年的发展，交易会的影响非常大。东北的发展虽然相对较慢，但是会展经济将会带动整个经济的发展。另外，从浑南这块来说，还会要继续开发。这么大的区域没有高档商场肯定是不行的。

　　我们目前的定位不仅在浑南、在沈阳，甚至是整个东北。你在其他地方可以买的东西在我们这可以买到，在别的地方买不到的东西，在我们这里也可以买到。我们可以保证我们这里的东西是货真价实的。我们项目里面有一个10米的过山车，是香港的专业人来做的。我们的百货都是非常高档的，包括很多国内的品牌。

　　祝勇：看来您对政策、对市场看得都非常准，分析的也非常透彻。

　　邱正闯：我们在安徽做投资的时候，我对方案的分析、对业态上的分析，都是让非常有经验的专家来做，都是通过不断的考察，做大量的市场的分析。这次是我们自己经营，那我必须把将来初步建设计划做成这样，对以后有什么需求都是有要求的。这个过程需要一年的时间或者是一年半的时间就可以了。

　　潘文大：你们是不是要做成广州的天鹅城那样的？

　　邱正闯：对。将来很多人可以开着车来我们这里来玩和购物，我这里地下停车场有2000多平方米，可以大量停车。同时地铁也在奥体的门口，我认为这对商业来说，各个方面的条件都是非常完备的。

　　祝勇：有没有考虑到沈阳市民的收入可能跟不上您的形势？

　　邱正闯：有考虑。高档的商场在一个城市，是不可以没有的。很多高档的产品，买的人也是很多。想买一个国际品牌的东西，需要有这样一个商场。关于小孩子我们还有旱冰场，老人我有书城、电影城，这都是业态互动的。

　　祝勇：好多温州的企业在全国各地都是专业的市场，比如五金机电、小商品批发，搞这种综合的业态比这种专业得要难的多。

　　邱正闯：从80年代后期到90年代的后期，像五星酒店、商场、苏州的国际服装城、娱乐、餐饮、我们已经做了很多的模式，无论是经营还是招商都已经具备很多经验，而且我们已经塑造成了一个可以说是“精英”的团对，和国外(高丽)都有很好的合作。(编辑/薛秀)