祝 勇：两位老总的项目产品是不一样的，吴总是为居民提供住宅的，何总的是商业地产，投资性的。做房地产项目，能够把一个项目做得非常好，前期的定位应该是非常准确的，就定位问题两位再说一说，请吴总先谈一谈。

　　吴 英：这个项目前期准备时间比较长，和土地签约是05年1月份，真正摘拍的时候是9月份。开始的时候进度比较慢，正好利用这个时间我们把前期调研的时间放长了，把前期一 年的时间都做了这项工作。北部开发的楼盘比较密，这样对于价格上、产品定位上、质量上的竞争都是比较激烈的。但是我觉得这不是坏事，因为定位不一样，质量不一样，所以做出来肯定有不同的地方，这样就给用户提供了很宽的选择机会。开始调研的时候价格应该是不足3000，经过一年多以后，这个盘比较集中，又陆续开了很多，现在价格已经超过3000了，做起来比较艰难。土地的成本和政府的费用成本，包括税费，和实际上销售价格差额挺小的，如果不精心做，想达到15%是比较困难的。(现在政府是按照15%收的，用你的开发票额做为基数)。

　　祝 勇：这个“精心”包括什么？

　　吴 英：应该说在不靠提高造价的前提下，你把定位做好，把标准定出来，比如就利用率而言，一个房子利用率是85%，使用面积最大化，我想这个就是精心做的意义。像150平方米的大房子，可以浪费一点；如果是50-60平米的，这样浪费就不合适了。包括窗开的大小等等，都是从细节来观察。如果这个房子给你了，你就可以接近用户的水平。

　　潘文大：吴总是沈阳人？原来做什么？

　　吴 英：是的。原来做建筑施工。搞开发和搞建筑是两回事，建筑是开发的一部分，前期的策划、运作、定位，在项目启动之前，这块的工作量是非常大的。

　　潘文大：项目的

　　吴 英：40-50平米开始，到130平米，这样可以满足不同的阶层：中年人、年轻人、老少三代等等，我们都充分考虑到了。

　　祝 勇：考虑到周边其他项目的户型了吗？

　　吴 英：这个只做为一个参考，各家的想法也是不一样的。我们只是根据自己的实际情况来定。

　　祝 勇：何总呢？定这个“德郡”是由而来，我们在编辑部的时候，还专门查过，好象是源于德国的一个小镇是吗？

　　何行知：我们在杭州做房产比沈阳早了一点，我个人的认识都应该是在这个城市上游的，我们这个团队是比较注重设计的，我们到沈阳开发把我们的设计师也带过来了，我们的设计师是德国的著名设计师，获过很多大奖，他对北方特有的认识，比我们单纯从南方过来的认识得细。我们主要以产品领先、设计领先，产品领先后我们再扩大。我们只考虑消费人群，我要打就打专一的，定向的。

　　潘文大：你们是销售吗？

　　何行知：写字间和酒店全部卖，回租交给豪生集团。我们对市场的研究比较精心的，设计好了我们再看市场，需要针对消费阶层的人。我们不可能有两、三个阶层来做，只是针对一个消费阶层来做。它是起步迟一点，但是以后的前景是非常不错的。

　　要做

　　祝 勇：国家也提倡节能。

　　何行知：对。建筑是做一个