限价房全国铺开 争议过后路在何方

　　继宁波、青岛、福州、广州、北京推出限价商品房之后，2008年，全国更多的城市加入了开发限价房的阵营。随着限价房在全国铺开，各种争议也纷纷出现，有人为限价房叫好，有人认为限价房很难达到应有的效果，还有人对限价房的具体执行标准，例如中等收入人群的概念如何界定，限价房的总量如何控制提出质疑，面对这些问 题，人们不禁要问：限价商品房的推出能否达到预期目的，解决中等收入群体的住房问题和未来住房的市场化改革应如何协调，如何避免限价房陷入和经济适用房类似的困境？

　　政府：建立住房梯级保障体系

　　所谓限价房，就是政府对开发商的开发成本进行测算以后，对房屋的销售价格、建设标准和销售对象等方面进行限制，将开发商的利润控制在一个合理的范围内，并最终设定土地出让价格，因为它既限制地价，也限制

　　清华大学房地产研究所所长刘洪玉对记者分析说，1998年全国城镇住房制度改革开始推行，它最终确定的住房供给体系包括商品住宅、经济适用房和廉租房，分别满足中高和高收入、中低收入和低收入家庭的住房需要。同时，为了摆脱亚洲金融危机的影响、带动经济增长，我们当时把经济适用房定在主要位置，以满足占城市人口80%左右的中低收入家庭住房需要。

　　然而在执行过程中，经济适用房遇到了各种困境：一是许多地方政府不愿意无偿划拨土地、减免税费用于经济适用房建设；二是一些建设了大量经济适用房的城市，相应管理制度没有跟上，出现了新的公共资源分配不公问题；三是与要覆盖的占全部城市人口80%左右的中低收入人群相比，经济适用房的在全部住房供应中所占的比例只占10%左右，僧多粥少；四是经济适用房入市转让的限制较松，投资性购买比例较高，背离了为中低收入家庭提供自住住房的初衷。这些问题被媒体报道出来，使得经济适用房几乎被“妖魔化”，即使政府在不断完善经济适用房的相关制度政策，仍然没有阻止这种趋势。但中低收入家庭需要购买自住住房的需要依然客观存在，靠开发商建设的商品住宅又不可能解决问题，因此就出现了“两限两竞房”的说法，即限房价、限地价，竞房价、竞地价，后来进一步演变成了限房价竞地价的“限价房”。

　　据了解，2007年北京市推出12宗两限房，用地建筑面积约387万平方米，2008年北京将进一步推出450万平方米限价房。广州于近日公开发售首个限价房楼盘保利西子湾，该楼盘首批推出843套限价房，统一售价每平方米6500元。到2008年年底广州限价房将达到有效供给1.5万套。继宁波、广州、北京等城市推出限价商品房之后，2008年，武汉、烟台、南昌、西安等市也加入了开发限价房的阵营。

　　根据原建设部的相关规定，未来住宅保障体系中的实物补贴可能将分为三个等级：廉租房将主要面向最低生活保障线以下的家庭，所占比例不大；租赁型经济适用房则面向低收入家庭，当家庭收入达到一定水平后，政府有权收回住房；而限价商品房应该面向本地区的无房户。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出，国家出台限价房政策是为了弥补我国住房供应的空缺，完善住房供应体系。目前全国城镇人均住房建筑面积低于10平方米的困难家庭有1000万户，帮助他们以及更多的中低收入家庭改善住房条件，是政府公共服务职能的体现。现在，在廉租房、经济适用房之外，又增加了限价房，就是面向不同收入层次的家庭，建立一个更完善的梯级保障体系。