楼市调整政策及热点评述

　　二、政策及热点评述

　　2.1　深圳、广州叫停楼市分期首付

　　主要内容及点评：

　　4月份，深圳宝安区航程国际公寓推出优惠措施：只需要首付一成就可以办理按揭供楼手续，另外一成首付由开发商先期垫付，到交楼之日再补齐。龙岗区的龙翔花园也推出赠送一半首付的优惠活动。此外，广州在4月份及5.1期间也出现了类似的分期首付的促销活动。分期首付的促销活动被媒体报道后，引起了银行监管部门及政府相关部门的注意。深圳市国土房管局已于近日正式叫停分期首付，并向全市房地产开发企业发文，禁止分期首付行为，上述促销楼盘随后也停止了垫付首付款的行为。同样，广州市国土房管局在4月29日首次明确表示，禁止分期首付等违反国家房贷政策的销售形式，并在“五一”期间组织专项检查。在随后进行的大规模检查中，广州市国土房管局勒令3家开发商停止采用“开发商垫付一两成首期款，买家分期首付”的方式促销楼盘。于此同时，广东银监局已开始对商业银行住房贷款情况进行摸底调查。

　　“房贷新政”后，深圳、广州成为此次房地产行业调整的重灾区。由于投资者退出楼市，而房价过高导致有效需求不足，加上市场预期发生变化，因此，尽管房价不断下跌，但成交仍然较为清淡，看房的远比买房的多。为此，开发商针对这部分购买力不足的需求者推出“分期首付“的促销手段，意图降低购房门槛，从而促进销售。与直接降价相比，损失的仅仅是垫付款的资金利息，相对小的多。

　　开发商的这一促销手段实际上是为了规避国家的宏观调控政策，进而可能会使得对楼市的调控效果大打折扣。类似的情况在香港也发生过，1991-1992年，香港房价涨势凌厉，1991年8月、12月港府连出政策打击炒楼，包括最高贷款从9成降到7成，炒风开始收敛，中小型楼价开始下调。但部分开发商随后自行将按揭比例由7成提高为9成(即垫付部分首付款)，以促进销售，在此刺激下，中小型住宅售价继续攀升。

　　政府叫停“分期首付”行为有利于巩固调控成果，也有利于防范金融风险。同时也从另一个方面说明，市场不要寄希望于政府会在短期内放松银根，从而使房地产行业立即反弹转暖。

　　2.2　存款准备金率上调至16.5%，房地产继续遭遇紧缩政策

　　主要内容及点评：

　　由于CPI指数连续高位运行，经济过热未有明显放缓迹象，央行在一个月内两度上调存款准备金率。4月16日，统计局公布3月份的CPI指数为8.3，央行在消息公布后立即宣布从4月25起上调存款准备金率0.5个百分点至16%。5月12日，统计局公布4月份CPI指数为8.5，央行随后宣布从5月20日起上调存款准备金率至16.5%。

　　我们认为，从事件上来看，央行提高银行存款准备金率，并非针对房地产行业，但对房地产行业的影响不可小觑。房地产行业与宏观经济的相关性很强，宏观经济过热时行业往往处于周期的顶峰，当宏观经济遭遇紧缩调控时，房地产行业也往往首遭其冲。首先，提高存款准备金率使房地产行业贷款规模进一步紧缩。此前，在三亚的博鳌论坛上，有开发商放出了“要死也是银行先死“的言论，这使银行提高了警惕，以免被开发商绑架，开发商取得贷款将更加困难。为避免资金链断裂，开发商最好的办法是加快销售，以促进资金回笼，这将加大市场的供应量。其次，深圳、东莞等地近日不断曝出炒家断供的消息，银行对按揭贷款也将更为谨慎，将在一定程度上遏制市场需求。因此，银根紧缩将加剧楼市在短期内供大于求的状况，调整将继续进行。

　　2.3　闲置土地处置将成今年土地督察重点

　　4月29日，国土资源部下发《2008年国家土地督察重点工作安排的通知》，要求巩固百日行动成果，严防违规违法用地行为反弹。根据《通知》，今年国家土地督察将开展重点地区批而未供和闲置土地处置、土地出让制度实施、供地政策执行情况等督察。

　　4月30日，国土资源部公布了《土地违法案件查处办法》，明确了查处土地违法案件的责任单位及部门，理清了受案和立案、调查和处理及送达和执行的处理程序。

　　5月7日，国家土地总督察办公室发布了国家土地总督察公告(第1号)：自2006年7月建立国家土地督察制度以来，国土资源部向地方派驻了9个国家土地督察局，在2007年的督察整改工作中，共撤销违规违法设立的各类开发园区及其管委会63个，退还非法占用的土地2500多亩，拆除非法建(构)筑物600多万平方米，没收非法建(构)筑物290多万平方米，罚款5.06亿元﹔处理闲置土地23万多亩，其中收回闲置土地3266宗，面积3.87万亩。

　　从上述信息可以看出，政府将继续加强土地管理及调控力度，尤其是房地产行业非常关心的闲置土地问题。事实上，国土资源部在1999年4月份就通过并颁布了《闲置土地处置办法》，对闲置土地作了定义：

　　具有下列情形之一的，也可以认定为闲置土地：

　　(1)国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；

　　(2)已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足25%，且未经批准中止开发建设连续满1年的﹔

　　(3)法律、行政法规规定的其他情形。该办法也规定了对闲置土地的处置办法，但各地政府并未严格执行。在近几年房价快速上涨、需求不断增加的情况下，开发商却大量囤积土地，加剧了市场供不应求的状况，进而在房价的暴涨中获取了巨大的利益。开发商的土地囤积行为扰乱了市场秩序，也严重影响了宏观调控的效果。根据我们实地调研了解，各地符合闲置土地条件的土地并不少，但政府要收回或清理闲置土地的难度很大，造成土地闲置的原因各种各样，背后涉及的利益关系也错综复杂，对于各地闲置土地能否严格按照《闲置土地处置办法》执行，我们仍持谨慎态度，但政府加大这方面的工作力度，肯定将对开发商的囤积行为造成较大的压力，从而促进开发商加大开发力度。

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