刘洪玉：房地产市场发展规律与房地产企业策略

　　　图为：清华大学房地产研究所所长 刘洪玉教授

　　刘洪玉教授 清华大学房地产研究所所长：尊敬的各位来宾，各位朋友大家下午好，非常高兴今天有幸参加金地集团的创新成果展和沈阳金地08战略发布会。实际上我们说一个企业的发展，尤其是长期持续稳定的发展，离不开对市场发展规律和市场发展特征的一些正确分析和认识，更离不开在这样一个基础上，形成企业清晰的战略、策略和行动，我想今天利用这样的机会，跟大家分享一些我们在这方面做分析研究的心得，我讲的就是《房地产市场发展规律与房地产企业策略》。

　　房地产市场的第一个规律，我们说房地产市场是一个周期运行的市场，从这个图上大家可以看出来，这是美国市场的周期运行的规律，无论是房屋价格，市场上成交的数量，还有竣工量，以至于房屋使用过程当中的空置率都是周期变化，周期变化是一个常态，我们国家实际上在房地产市场发展的过程当中会有一系列的起伏，因为市场发展基本上都是从1993年、1994年才开始起步，比如像沈阳，像东北地区起步的时间相对来说更晚，所以一直处在一个向上的发展过程当中，大家还没有经历这种起伏的经验，但是大家也可以看出来，从美国的发展过程当中，房地产市场的景气循环或者是周期波动变得越来越长，这主要是因为房地产市场本来是本地的市场，但是由于信息化的推动，由于资本市场的发展，使得地方市场的影响越来越大，越来越体现出区域的、全国的甚至是国际的特征。

　　在这样的周期变化当中，大家可以看到，这是美国从1976年到现在，当前可以给市场上供应住房数量的图，其中有的部分是属于成量住房，绿颜色的是成量住房，底下的颜色是新建住房，这两种房子同时构成了市场上供应的数量，供应数量的多少和价格的变化是相反的反向，当然我们有一个概念，就是在这种周期变化的过程当中，销售量和价格之间，有一个相对变化的关系，这个图是我们国家最近房子的成交量和价格的变化，大家也可以看出，成交量相对往年有所萎缩，但是实际上价格整体上还是比较稳定的，这是全国的趋势。

　　另外一个规律就是房地产市场和宏观经济是密切相关的，房地产市场不能脱离开宏观经济自己独立的去运行，大家可以看到这是指数变化的情况，大家可以看出经济的景气和房地产的景气是密切相关的，在这个周期变化的过程当中，都会出现一些市场上价格增长的高峰或者是下降的高峰，大家可以看，从国际的视角来看，很多城市都有高低的变化，当然这种变化越剧烈，实际上往往给市场带来的损害越大，从这个角度来说，我们是希望能够稳定我们的市场，保持市场的平稳发展对房地产的周期，或者说它的景气循环产生影响的因素对我们来说是最重要的因素，大家可以看，经济增长和经济危机影响着房地产市场体系的内部健康，宏观经济如果有不正常的发展，房地产市场也会受到很大的影响。再有就是资本市场的发展，还有其他的一些影响因素，跟人口收入、预期，还有包括现在大家讨论的能源价格，这些因素都会导致房地产市场周期的变化，对房屋的价格产生影响。我们从学术研究的角度发现，实际上经济利润的水平，还有房产金融，住房金融的发展水平，对价格影响是最多的。

　　大家都希望稳定房地产价格，也希望能够把握它发展变化的规律。房地产的价格变化有长期趋势和短期波动，长期趋势的变化主要是从和价格之间的联系去看，这里边用的是资产定价的模型，所以说如果我们分析房屋的租金和收益率的变化，就可以来看房子的价格变化，再有还可以从房地产价格和宏观的社会经济的基本链因素的相互关联、关系来看价格变化的趋势，也就是我们说的房地产价格。从长期来看，要和社会经济发展水平相适应，如果背离太多了就要往回调整，房地产的价格要和租金相适应，如果背离的多了也要调整，这实际上是一个长期的趋势。

　　另外我们在研究租房价格的过程当中，从微观层面来说，住房的基本价值是取决于房子本身的一些物理特征，这个特征就是它的区位、建筑物本身的属性，会对房子的价格产生很多影响，这些方面有很多学者都在研究。

　　当前我们也在关注价格的短期波动的问题，本来一个市场应该是由租金决定的价格，或者是由经济基本面决定可支付的价格，为什么还会有短期的波动，甚至有时候是剧烈的波动呢？这就和住房市场的本身特性有密切的关系，住房市场的特性就是它的异质性、弱流动性，高的成本一些特性的影响，使得住房的基本价值决定住房价格长期趋势的变化和住房价格的实际变化，就是理论价格和实际价格之间会存在短期的非均衡性，实际上现在房地产经济学者在研究这个问题的时候，都在探索到底住房价格的短期波动有哪些规律，这里面实际上是一个研究住房价格发展的过程，也就是它怎么去逐渐升高的问题，再有就是增值回归的问题，就是高价格怎么慢慢回归到正常价格的过程，在这个过程当中，实际上影响的因素就包括了市场参与者的预期，金融支持的力度，这两个都是导致住房价格上涨或者说引发价格发散的推动力量。另外住房供给的弹性，还有住房市场的利率，这些都可以推动住房价格回归，住房供应弹性，也就是说如果住房需求增加了，住房市场供应弹性较大的话，我们就能实现供应，就可以平衡价格。

　　所以我们说供给弹性和市场效益能够盈利，有促进使价格回归的力量，实际上我们对住房市场的干预，也要从基本化，推动市场价格短期波动的基本力量的调整上下工夫。

　　再有我们说影响房子销售数量的因素，比如人口的数量，金融支持的力度、房价等等因素，从这里大家可以看出，人口的需求是支持市场销售的最基本的因素。

　　再一个市场发展的规律，我们说房地产市场是在区域的层面上，是逐次发展的规律，我们国家分成东部、中部、西部、一线、二线、三线，大家可以看出，像美国也有这样的趋势，先从东部发展，然后到中西部，再到西部，再到南部，现在又重新回到了东部，这个过程实际上也是它随着产业结构的调整，一些新兴地区的出现，还有一些老的，旧的发达城市重新焕发青春以后的过程，比如现在的东部，最终回归到东部，实际上传统的东部是美国最早发展的区域，所以联想到我们沈阳，应该说东北是传统的老工业基地，在国家复兴和发展过程当中曾经起到非常重要的作用，现在是面临一个重新振兴的机会。

　　我们从城市住房价格的可支付性和合理程度来看，像沈阳的住房可支付性基本上还处在可支付的范畴，合理性也处在一个基本正常的状况，我们也分析了最近一段时间，从07年5月到今年5月这一年的时间，各个城市房价的相对变化，大家可以看出，沈阳过去一年的发展过程基本上是最平稳的，而且处在增长速度比较低的状态下。

　　另外在这个市场上还有一种发展的规律，我们说不同物业类型具有不同的收益和风险特征，再有不同的业务形式，也会形成企业不同的成长特征，现在大家看到房地产市场以住宅的开发建设销售为主，实际上我们说这个市场上还有很多其他类型的房地产投资领域，不同的业务形势，也使得不同的企业出现自己的特征，对于开发投资的企业成长性比较好，但是对于置业投资这类的企业稳定性就比较好，因为又要追求稳定，又要追求成长，现在的发展放是怎么样把开发投资和置业投资良好的结合起来。

　　再有在这个市场上对产品的需求，是受到人口和家庭生命周期的影响，是有不同产品的类型。实际上从支持大家购房的角度来说，我们有首次购房，有二次购房，在美国有享受性住房，还有老年住宅、青年公寓等各种各样的产品形态，所以我们说这个市场，即便是一个住房市场也要细分。

　　再有就是房地产市场上的发展规律，我们的企业和市场都有这样一个阶段性，在早期大家都关注位置，实际上到了发展中期大家都关注管理问题，到了高级阶段，大家更多的关注金融问题，我们国家现在应该说这三个阶段也都同时并存，或者说以第一阶段和第二阶段为主，第三个阶段还在开始发展的过程当中，我们要用很短的时间，金地是20年，也是国家第一批上市的房地产企业，我们20年相对国外的70年、80年这样的历程来说，我们的速度应该说是快的，也不可避免的出现一些波折，但是我想我们的成就还是主要的。

　　总的来说，目前市场的特点，大家还是以住房市场作为主要的关注点，商业房地产市场的发展程度还比较低。住房市场又是以增量市场为主，住房市场还是以出售市场为主，租赁市场的发展相对滞后，另外房地产发展的金融发展水平还比较低，房地产投资和资本市场关联相对比较弱，这是我们的状况。

　　面对这样一些市场发展的规律，还有当前的状况，企业应该采取一些什么样的策略或者战略呢？首先房地产企业的这种策略跟市场规律的特点应该是密切相关的，企业无非是希望做大做强，然后不断的提高自己的绩效、提高自己的能力，从这个图上大家可以看出，实际上企业提高绩效的驱动力，有结构化的动力就是包括一些新的市场区域的开拓，新的产品，新的业务形势的这种力量的推动，再有就是景气循环的动力，绩效和定价的问题，另外实际上在这些机会面前又都面临着风险，有的风险来自于市场的波动，供求、租金的变化，基本化率、绩效的变化，有的是来自结构化的风险，就是国家经济、流动性、市场透明度等等的东西，在动力和风险之间，实际上企业都会选择它自己应该是用一个什么样的方式去参与投资，到底你是去用机会型的投资还是增值型的投资，还是收益型的投资，实际上这是企业要选的重要内容，根据市场环境，考虑市场风险和市场提供的机会，我们到底应该怎么选择，要考虑这些问题。

　　但是这里实际上说通俗一点，就是要怎么在时间、区域和物业类型、业务结构、业务模式进行选择、进行组合的问题，怎么样使得自己的投资组合能够实现优化，能够有效的控制收益和风险的水平。

　　对于企业来说，前面讲的市场发展的规律也给我们一些启示，房地产市场存在着景气循环，受房地产市场变化影响很大。应该重视长期的增长和发展，在这种条件下，我们想企业要形成自己的长期战略，这些战略是什么呢？就是开发、投资和运营管理的一体化的能力，我们这个能力要慢慢的向这个方向发展，专业化而不是单一化，我们有时候说专业化就知道我专门做某一个产品类型，也不完全是这样，时间关系我就不仔细讲。

　　再一个长期战略就是一定要和资本市场密切结合，广泛开辟公开的私人渠道的权益和债务融资，这也是一个企业长期发展的很重要的方面，在这个过程当中，逐渐形成投资者的力量和开发商力量的两种力量，我们叫双轮驱动，实际上开发商的冲动、激情，要和投资者的理性密切的协调好，形成企业长久发展的途径。

　　我们有很多的研究，发现消费者愿意为企业品牌来支付价值，因为在住房交易过程当中，它的交易成本是非常高的，在这个时候怎么有效降低交易成本？他就是要买有品牌企业的房子，虽然房价稍微高一点，但是交易的成本就会大大降低，所以这个市场实际上是有识别好这个能力，大家也愿意为这个好增加支付。

　　从短期的策略看，大家都知道我们现在面临这样一个市场调整的大的环境，所以对于企业来说，可能更面临着一个在这个时候趁机去扩张还是要收缩的考虑，这里又涉及到在区域，在城市，在物业和产品类型，在目标市场细分和业务模式上到底哪些去扩展，哪些去收缩，怎么去调整，这实际上是大家面临的一个非常重要的选择问题，因为调整的过程当中，会有很多的机会，但是实际上在调整的过程当中，大家又会有很多的困难，怎么处理这个关系，这是一个很重要的问题。

　　再有就是大家以前经常强调的土地筹备，这是盈利的最本质的能力，但是现在来看，一个企业的流动性，合理的储备和存货还有现金的比例，对于企业的健康类型是非常重要的。

　　还有一个大家都在讨论的一个问题，我们是追求高的价格，高的增值收益，还是要提高我们的运营效率，实际上这里边，我们说不同类型的房地产市场，可能它的两者的取舍是不一样的，比如我们对商业的房地产，出租经营，我们可能更多的是琢磨它的增值收益，但是对于开发销售这一类，可能它的运营效益就更重要的，相关联的就是资产的利润率和资产周转，资产周转速度实际上是很难预测到的，我们要能够更好的服务于未来的发展战略。

　　再一个就是品牌质量之间的调整，调整很困难，但是我们说品牌和质量是企业的生命，越是在困难的时候，越能够识别出哪些是好的企业，哪些是缺乏责任感的企业，实际上我们说在这个过程当中，大家要非常好的去思考。

　　金地，我们在02年就合作过一个白领住房的研究，一直关心怎么为客户创造价值，提供给他们满足他们需求的产品服务，在产品创新和服务创新上做了很多的工作，我想在经过我们这样一段时间的调整，大家都有时间再认真的思考，在这个过程当中，肯定会琢磨出更多的有利于企业长期稳定发展，也有利于我们市场长期稳定发展的道路，这也算是这个调整给我们带来的重要贡献，我就讲这么多，谢谢大家！

　　主持人：好，非常感谢刘教授，刘教授是业内非常资深的学者，刚才从理论的高度给我们大家共同概括了中国房地产业的一个发展规律，以及我们房地产企业的应对策略，其实接下来我们可以换另外一个角度关注同样的话题，那就是从更加实践的体会来说，比如说金地20年的成长经历应该是最能充分说明这一点的，接下来我们掌声有请金地集团总裁张华纲先生为大家做专题演讲，标题是《创新金地20年》，有请。

图为：金地集团总裁 张华纲先生

　　张华纲先生 金地集团总裁：非常感谢主持人，也非常感谢刘老师，金地有非常多的学生是清华毕业的。各位领导，尊敬的杨部长，各位来宾，各位朋友大家下午好！

　　创新应该说在金地的发展过程当中，一直伴随着金地，所以我觉得讲这个话题还是非常有趣的。我今天的演讲内容分四个部分，第一部分是金地创新的20年的简单回顾，第二部分是金地产品创新观，也是我们提出的精准创新价值的年历，第三个是产品创新20年的主要成果，第四部分就是金地今后怎么样去做创新，基本上是这样一个逻辑。

　　第一部分就是金地20年创新的简单回顾。

　　金地在1995年做了金地海口花园，这是第一个在中国房地产领域引入的欧陆建筑风格，同时也做了样板房的展示，那也是金地在深圳的成名作，在98年做了金地翠园的项目，这个项目也做得非常的精致，8000万平方米的占地，因为当时的销售情况非常恶劣，我们采用了实情销售，环境做完，立面反着做的过程，也是开创了中国的先例，到今天为止也有很多这样做的。其后做了非常多的项目，像金地格林小镇，02年在北京做的一个项目，这个项目应该说做的非常有趣。实际上去年中央电视台对我们做了两次专题报道，对社区文化建设、社区的氛围做了非常高的认同，其后在上海、深圳也做了非常多的项目，这里我就不一一介绍。

　　同时金地做了这么多的创新，也得到了业界的高度评价，金海湾花园，还有格林小镇，包括上海的项目等等，都获得了非常多的荣誉，同时金地集团也获得了创新的系统性评价。基本上每年的建设部，中国建设报举办的创新公告，如果有十个大奖，起码二到三个是金地的，当然也非常感谢杨部长对我们金地的宠爱有佳，当然这也有专家的观点和态度。

　　我想金地之所以有这么好的作品，有这么多的创新产品，有这么好的高层次出品，精准价值的创新，通俗的话就叫精确制导。

　　产品的战略是产品领先，很多企业是做了成本领先，比如像广州的项目，碧桂园都是做到了成本领先的策略，也有是做中游的，金地就是产品领先，我们的产品一定是对客户有一个非常深度的研究，是量身定做的产品，同时对它的需求以及潜在的需求都有充分的挖掘的高端产品，主要是满足中国成长中的中产阶级的需求。

　　金地价值的创新应该说有三个基本内涵：一个是对客户的需求和前瞻性的洞察；第二是打造具有差异性，并且是量身订做的有竞争力的优越产品；第三是最核心的是要满足客户的需求，也包括我们可以预见到的需求。

　　同时金地的科学筑家也是我们的非常核心的基因，也是我们开发理念上的发展和延伸。

　　我们觉得创新的一个方面是在产品的内涵方面的创新，更重要的实际上是科学性的态度，是体系上的创新，这才能保障一个公司不断的有高品质的创新，高品质的东西出来。

　　我们创新有非常重要的三个地方，一是创新尊重人，以人为本，以人的需求为出发点，另外就是创新是源于自然创新的灵感，尊重自然，比如景观合作，特别是像北方地区的景观、建筑，一定要跟北方的环境、气侯有非常大的关联，要顺其自然，绝对不能与自然战斗或者是拼搏；第三个就是借助人文的创意，构筑和谐文化，叫尊重社会，因为每个人不光买了房子住在里面，还有你的邻居，还有你生活的环境，还有你生活的氛围，社会氛围的营造，也是非常重要的一个创新部分。

　　同时金地在制度方面的创新是非常多的，比如是94年中国公司法颁布之后，第一批现代企业制度的试点企业，也是中国房地产业第一个获得ISO9001认证的房地产开发公司，也是房地产上市公司解禁之后第一批上市的房地产公司，同时在金地做的管理上创新的东西是非常多的，所以我们的体制上有非常多的创新，包括我们最近做的房地产基金管理，这也是在金融方面非常大的创新。

　　同时我们的技术创新也非常多，技术创新我们一直跟全世界顶尖的公司在一起合作，比如说沈阳的滨海国际社区的设计师，KSD，非常有名的前沿设计公司，金地在北京的办公楼就是由这家公司来做的，我们的创新设计师都非常的优秀。

　　第三部分我想讲一下，我们创新20年的主要产品，就是我们的作品。

　　金地的科学筑家强调“家”这个永恒居住的意义，我们的创新不仅仅在物质上为人们筑起一个遮风挡雨的地方。而是主要体现在三个层面。

　　第一个就是住区与城市，我们的项目在住区与城市方面的思考是很大胆的，比如我们在广州的项目，这个项目特别特殊，离广州的中心区有40多分钟的车程，但是环境非常好，但是怎么样去把这个原生态保存好，这是我们的设计师花了整整一年做了一个概念方案，还没到设计过程，所以充分的尊重了环境的一草一木，我们的口号就是在自然中建一座城。金地上海的格林世界，这个项目在上海也是非常有名的，这个项目离上海的外环大概是两三公里的距离。在体制方面做的非常有趣，同时非常尊重自然，有四条的人造河，我们完全的保留了下来，为业主营造了非常好的氛围和空间，同时对原生态的整理和保护也做得非常好，我们现在马上要推出来的沈阳的金地滨海国际社区，这个项目也是在沈阳非常核心的位置——浑南，浑河边上的建筑，这个建筑项目非常大，大概是140万平方米，这个项目我们想做成中国最高档的城市中心的住宅，这样一个社区，我想这个项目张总会非常的介绍，我就不多说了。

　　同时我们对社区环境的建设也非常独特，比如金海湾花园后面是农民村，是黄土族的聚集地，前后夹击实际上这个项目是非常难做的，我们当时把这个项目做成了高层建筑，在98年的时候，在深圳做高层建筑是非常困难的，也请的当时非常顶尖的设计师做的设计，这个项目充分把每一个元素，每一个线条充分的挖掘和利用了，这个项目是目前很多人参观的项目。金地的另外一个项目，我们把中间几千平方米的山地充分保留下来，包括植被都充分的保留，建筑是点状的分布，形成相对维合的概念，在山底的自然利用做得非常好，是非常尊重自然的。

　　另外一个是房地产开发公司提高它的效率，提高客户居住上的指导思想，比如我们在天津的格林世界的项目，就是在规划里面把海河的概念充分的挖掘，应用上去，所以它的推广理念，设计的理念就是海河神韵。深圳的一个改造项目，这个项目占地15万平方米，这是一个非常大的项目，总投资差不多150亿，所以这个项目是我们目前花了非常大的心血做的项目，因为深圳原来有很多的旧村、旧城，档次比较低，我们新的项目的改造，基本上是充分的吸取了原有空间的灵感。

　　上海的格林春晓也是城市中心的旧城改造，我们把树木很好的保留。像在深圳做的另外一个项目叫金地云基，是我们把当时的村落的基地充分保留，创造性的做了一些发挥。另外一个很重要的部分就是社区生活，社区生活我们非常提倡这种场所的精神，所以我们在很早的时候，在95年的项目，就已经开始做会所，实际上我们现在做的项目，也确实还有会所，但是更多的是这些会所的精神，会所的概念去做我们的项目。我们希望客户在里面生活的时候，有更多的内涵挖掘，更多的价值在这里面提升。

　　比如说我们在北京的金地国际花园的正中心的位置，这个项目实际上也是一个沿河的位置，目前也是北京工业项目当中的最好的位置，租金非常高，价格也非常高，另外就是金地宁波的国际花园，我们在05年的时候，在宁波的市场是非常的不景气，但是我们这个项目做得非常有趣，有非常大的客厅，每一栋楼有3000平方米的客厅，所以这也是非常奢侈的氛围的营造，非常好的迎合的宁波的个体户或者小老板，土豪的心理。

　　大家也知道我们在沈阳的金地国际花园，这个项目做得非常洋气，因为沈阳是一个重工业城市，同时跟高端制造业的联系也非常紧密，所以我们做的非常有德国感，有品质感，建筑氛围也是非常好的，空间的设计做得非常到位。

　　我们在深圳做了一个郊区的项目，叫金地梅龙镇，是30岁到35岁的年龄的人群居住的地方，是一个非常丰富，非常时尚的项目，我们在上海的未来之路是在浦东，是跟浦东发展合作的，但是我们操盘的项目，这是做了一个三湾一岸的潮流式的项目，规划的流线也是非常的流畅，我们在城市近郊社区武汉的格林小城也是一个德国式风格的小镇，非常的浪漫，现在是武汉拍婚纱的优势位置。

　　我们在北京的格林小镇也是非常有趣，应该说是非常的温馨，这里的业主基本上都是白领，他们很有趣，因为他们通过网络聚在一起，有非常好的社区氛围，比如他们每年都会捐助大概15到20个藏民去北京做白内障手术，帮助他们解决眼睛的健康问题，每年都会自发的去做义务献血，然后小区还会组织拍话剧，在05年的时候我记得拍一个话剧叫《雷雨》，在小区里面演出，非常有影响，这是很温馨的建筑。

　　同时我们在会所商业街方面的营造也是非常有创造性，像刚才讲过的会所，做得非常的流畅，跟三湾一岸的规划进度非常好，我们把这些小的框框和建设符号用得非常到位，金地福山的九龙地会所做得非常有人气，当然也很奢华。还有我们上个月十几号开盘的建筑，这个建筑做得非常的创新，同时上海的项目做得也非常有趣，把兴趣引到这个地方，这个会所晚上人更多。

　　像上海的格林世界做得非常有味道，同时地中海风情很浓厚，也是上海高尔夫的奥特赖斯，武汉的格林小城做得也非常温馨，天津的做得也很漂亮。

　　我想我们创新的第二部分就是居住空间，实际上跟每一个客户的联系度是非常的直接，关联度非常高。比如说佛山的九龙地，是把中国的四合院的概念发挥得非常充分，用的九宫格的建筑的殿型做的，这也是我们申请的专利，我们做得比较早的别墅，有非常好的邻里之间的沟通交流。我们同时又一些产品的衍生，比如宽景洋房、山地洋房、小户型洋房，我们在上海的项目里面有90平方米的房子。

　　包括一些传统的改良，户户通透，也是中国健康住宅的试点项目。佛山的九龙地前院、后院的设计的人性化，阳光室做得非常好，同时对这个凸窗做得非常好，也为客户提供了价值的创新。

　　另外一方面是小户型，小户型在空间结构的深度上，应该说在这个行业里面，超过金地的是不多的，也是我们跟清华大学12年共同研究的历史，如果哪个业户挑出毛病我们也是非常感谢你们。和谐就是细节，细节就是要体验，去研究客户，所以像我们的厨房，在人体工程的工效学方面研究是非常深的，比如卫生间，小的卫生间怎么做，大的卫生间怎么做，储藏空间怎么设计，卧室的储藏空间也是非常细的，分内要分得很细，像我们梅龙镇精装修的房子，从客户的反映来看，对房子的争执非常高，包括我们的信报箱做得也非常有趣，跟建筑风格非常一致，用艺术家的产品去实现日常生活的接触。

　　我们认为建筑是有语言的，也是很生动的，也会跟客户，跟我们的住户去交流，所以像金地的梅龙镇是非常符合年轻、时尚、酷、炫耀的心理，比如说金地国际中心，在北京的东大门，非常充分的把中国的中式窗花的概念深入的引入到我们的建筑里面去，比如说北京的项目，非常的大气，毕竟是皇城，当然沈阳也是皇城。

　　比如说我们在沈阳的项目，都是跟地块有非常高的关联度，跟我们的客户有非常直接的联系。

　　创新的第三部分就是技术跟细节，比如说噪音，我们所有的项目，在设计的方案阶段，一定有各种噪声的分析，和规划的合理性要有改善，同时楼板的隔音效果非常好，不会有什么大的动静或者小的动静，同时非常注意舒适型。同时节能方面也是大家非常关注的题目，这个方面我们也做了得非常前瞻，生态方面我们也做了很多常识，效果非常好。

　　最后一部分我想讲一下金地创新的探索。

　　一个就是我们现在有一个非常精细的产品战略，我们一直在参加国家的科技知识的课题研究，比如说小户型的研究，我们在前年刚一出来的时候，就跟房地产司联合做了创新小户型的进展，取得了非常好的效果，也是顺应国家发展的要求。

　　讲来讲去最重要的是定位，金地是最具有价值的房地产企业，我们从几个方面去体现，我们有很多的收益，也不忘回馈社会，所以我们说历史上这20年下来，有非常多的，非常好的成果，都是非常好的创新的东西，我相信随着市场不断的成熟，不断的发展，金地这种科学筑家的思想，价值创新的开发理念，在今后的产品中，能够更丰富、更有效，在这个过程中要体现出来，为我们的客户创造最好的东西，提升客户的价值，我就讲这么多，谢谢大家！