房市观望期的辩论与思考

　　房市乱象中的博弈

　　房价出现转折，开始下降了吗？

　　根据国家发展改革委、国家统计局公布的调查数据，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.2%，涨幅比4月低0.9个百分点；环比上涨0.1%，涨幅比4月低0.1个百分点。从这些数据来看，房价只是增幅放缓，而不是出现全面下降。但其他方面的信息却在刻画房地产业的糟糕图景：深圳、广州等城市的房价已经开始下降；40个重点城市新建商品房、二手房累计成交面积已经出现同比下降；土地流拍现象越发普遍。

　　因此，虽然仍然有相当一部分人认为，

房价并没有出现转折，但有越来越多的人开始预期房价下降，关于房地产市场形势的辩论更趋激烈。当房价进入“徘徊期”，房市进入“观望期”，人们对房价预期的分歧越来越大，但对于一个问题的认识却会趋于一致，那就是决定房价的因素是多种多样的，不是说中国处在城市化的阶段，有越来越大的潜在需求，房价就会刚性地上涨。实际上，收入水平、信贷政策、土地政策、保障性住房制度都会对房价形成长期或短期的影响。那么，我们在对房价走势做出判断之前，需要对这多种因素进行全面的分析。

　　开发商的资金链紧张，是降价预期的重要依据。紧缩的货币政策下，房地产业因其行业对贷款的特殊依赖，首当其冲地受到了影响。出于加速回笼资金的目的，一些开发商会进行降价或者变相优惠等营销策略，然而这些策略并不能够作为房价整体下降的信号。在短期内，开发商除了降价卖房以外，还可以用降价卖地来断腕求生。而且，开发商内部的重新洗牌也可以减少一定的供给，缓解供大于求的局面。一些人认为，有价无市的下一站就是降价，我们也确实在广州、深圳等城市看到了这种运行轨迹，但它能否成为普遍现象，现在可能还不足以定论，我们还需要更多的研究和实例。

　　长期来看，伴随着城市化进程的加快、人口的增长、收入的提高，人们对商品房的需求会不断增长。而且，土地、劳动力和原材料成本的上升，使得商品房的供给成本不断增加。房地产价格会有上升的空间。但另一方面，也有可能通过提高土地的容积率减少土地成本，通过房地产企业管理效率的提升抵消劳动力和原材料成本的上升，此外，保障性住房的供给也能抑制房价的上涨。因此，在各种力量的博弈中，即使长期来看，房价的走势也不是完全明朗。在一片降价的呼声中，也有“房价或报复性上涨”的担忧。

　　但一个问题却无疑离我们越来越近，那就是开发商和银行将面临某种困难局面。即使现在房价还没有全面下跌，开发商的资金链条已经运转得不是那么顺畅，如果房价全面下跌，不知道他们还能否像现在这样乐观。银行面临的风险似乎更大，因为银行贷款比开发商的自有资金还多。银行已在防范风险，控制开发商贷款个人房贷的比例。银行还面临个人客户不能还贷的风险，如果个人不能及时归还本息，按照规定，银行应该收回抵押物进行拍卖，但这是一种新情况，银行能否收回抵押住房并进行拍卖，其实还是未知之数。

　　事实上，将要面对困难的不只是银行和开发商。房价下跌的风险捆绑在宏观经济的命脉上。房地产业牵扯了国计民生的各个重要方面。房地产业对于经济增长、拉动内需、金融繁荣、发展第三产业、扩大就业等等都有着决定性的作用。同时，保障性住房的资金也来自于土地出让金，房价下跌之后，土地出让金和地方财政收入也难免受到影响，进而影响保障性住房的建设。房地产泡沫就好比是长在经济命脉上的肿瘤，只能采取保守治疗的方案。温和而非严厉的宏观政策，浅层的而非颠覆性的调整，将是房地产业短期内所处的环境。

　　房价争论的背后，是“居者有其屋”的民生关怀，人们希望，通过房价下降，更多的人能够买得起住房。但即使房价真正下降，所有人或大多数人买得起商品房仍然会是奢望。尽管所有的居民都有居住的合理需求，但不是所有人的居住权都要靠购买商品房来保障。对于中低收入人群的住房问题，不能靠商品房降价，而是要靠保障性住房体系的建立。同时对于商品房的消费者当中的投资者，也应该尽快开征“物业税”，通过税收和信贷政策共同调节住房差距，平抑过激的投资需求。在房价徘徊的时期，这些制度的建设仍然应该抓紧。

　　针对这些问题，本期本报邀请国家发改委宏观经济学会秘书长王建、交通银行首席经济学家连平、北京华远地产股份有限公司董事长任志强、加拿大西安大略大学终身教授徐滇庆共同探讨房市走向，是为21世纪北京圆桌第180期。(曹理达)

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