观望期房价是下降还是增幅放缓

　　房价下降还是增幅放缓？

　　《21世纪》：去年年底以来，一些主要城市的房地产市场似乎出现了转折，成交量大幅下降，观望情绪浓厚；房价也开始徘徊，涨势不再明显，广州、深圳等城市的房价甚至开始下降。你们如何评估现在的房地产市场？房价已经出现转折了吗？

　　王建：我认为房地产市场出现了拐点。过去两年特别是去年以来的房价大幅上涨趋势，现在已经结束了。在一些一线城市也出现了房价下降的情况，北京是比较明显的。虽说北京有一些楼盘价格还很高，但是在实际购买时会有优惠打折的情况，而深圳房价下跌的情况已经非常明显，很多公开的数据都表明：房价在回落。

　　目前的房价下跌受很多方面的影响，其中一个原因是，之前的房价水平已经大大超出目前阶段城市居民的购买能力，没有继续上涨的空间了；另外一个原因是，政府提供的保障性住房增加，对房地产市场价格形成很大的下压力量。

　　现在的房价仍然很高，开发商制定较高的销售价格，一方面是由于市场需求仍然高涨，另一方面是地价(包括拆迁成本)上升。地价上升当然也和流动性过剩有关，前两年贷款比较宽松，房地产商拿了很多钱，大家都争相去买地，地价抬上来又推动楼价上升。

　　连平：广州、深圳等地区出现房价增幅放缓和成交量下降，主要是受到宏观调控政策的影响。紧缩的货币政策使得投资性购房需求大大减少。根据深圳的监控资料统计，去年上半年投资性购房占到总成交量的70%-80%左右，而调控政策出台以后，投资性购房现在只占成交量的10%-20%。

　　普遍来看，全国的房价比较平稳，没有大起大落。如果下半年没有针对房地产的调控政策，那么房地产价格会继续保持现在的趋势，涨幅可能更加趋缓，但也不排除个别地区房价有大的变动。比如，在

经济适用房等保障性住房供应增加的地区，商品房的价格可能会有明显下降；而一些市中心的高档住宅，由于供应不足和需求刚性，价格可能会继续上升；另外，一些近年来房价增幅较大的沿海城市，会比中西部地区有更大的下降空间。

　　徐滇庆：房价和其他物价一样，有涨就有落。观测房价要有科学的依据，不能拿短期的、某个地区的、某个楼盘的价格来说明宏观面的变化，短期房价数据波动非常大，一个地区的月统计数据也具有较大的偶然性。比如，在某个城市，这个月在郊区开了一个新楼盘，该市楼盘的平均价格就会被拉下去；下个月在市中心开个楼盘，又会把平均价格拉回来。

　　我们观测房价，只能以成交价的历史数据为依据，不能拿房地产商的要价为参照，房地产商和任何企业一样，都有营销策略。最终决定房价的原则只有一个，就是在供不应求的情况下，房价取决于购房者愿意支付的上限。那么这个上限究竟在哪里，正是供求双方进行讨价还价最后探索出来的。所以一般情况下，房地产商要价都是比较高的，然后再逐步下探，探到消费者愿意支付的上限。在去年年底和今年年初，所谓的一些降价，表面上闹得很凶，实际上是因为人们没有把宏观统计数据和房地产商的营销策略进行有效识别。

　　根据2008年国家统计局和发改委的数据，我们可以看到，房价并没有下降，只是增幅降了，涨得没以前那么快了。具体城市是有升有降，但是整体看全国房价，只是涨幅下降。一些楼盘的价格可能在下降，主要是因为一些房地产商的资金链要断，他们不得不降，但是大部分楼盘的降价还属于营销策略。

　　《21世纪》：长期来看，房地产市场将出现怎样的走势呢？

　　王建：房产市场的发展空间还是很大的。从长期来看，住房需求是上升的。现在城市居民中，买到房子的可能就占三成，70%的居民还没有买到房子。现在有数据说中国的自有住房率达到73%，那是假数字，其中很大一部分是房改房，房改房不是理想的住宅，房屋的格局和区位都不好。所以，真正买过商品房的居民占城市居民的比例大约在30%，距离发达国家约55%的自有住房率，还有很大的上升空间。另外，随着人们收入水平的提高，有了房子的居民还会再换房子。所以，我认为房价的趋势会是短期小跌，长期大涨。

　　徐滇庆：房地产市场上的正常需求非常旺盛，从统计数据来看，我国现在人均住宅面积只有27平方米，现在每年人均住房面积上升1个平方米。2006年全国人口净增700万，过去五年，平均每年农村进城人口1780万，改革以后有2.5亿农民进了城市，最近几年每年结婚的新人有980万对，每年大学毕业生500多万，这些都是现实存在的正常需求。同时，我们要看到，城乡居民收入在持续增加。正常需求和投资性需求依然会增长，而土地供给有限、银行贷款紧缩等对住房供给产生负面影响的因素，在2008年非但没有减弱，反而会加强。推动房价上升的因素很强，而导致房价下跌的因素并不强，因此，在较长时期内，房价还会处于上升通道。

　　连平：我也认为不会出现普遍衰退的情况。房地产是存在泡沫，泡沫破裂对整个宏观经济的影响非常大，首先影响的是投资。在城市化过程中，房地产投资的比重非常大，如果房地产的增速大幅放缓，就会影响国民经济的增长。同时，房地产市场的低迷会影响到居民消费。房地产拉动了很多产业的消费需求，直接的是建材、家居、装修等等，还会间接带动很多产业的需求，比如餐饮等服务业。可以说，房地产是国民经济的重要组成部分，所以，现在的调控政策都比较谨慎，没有采取非常严厉的调控举措，主要还是比较适度和渐进的政策。

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