影响房价的各因素分析

　　影响房价的各因素分析

　　《21世纪》：从需求的角度看，投资性住房如何影响房地产市场的整体形势？物业税能否遏制投资性住房的需求？

　　连平：在房地产价格上涨的时期，投资性需求会不断上升，因为购房有“财富效应”，在人民币升值的情况下，表现得更为明显。投资者的大额投资无非是流向股市和楼市。在紧缩的调控政策下，房地产涨幅趋缓，自住性需求的比例就会提高。从阶段来看，这两种情况交替变化。从区域来看，投资性需求主要集中在中心城市的中心地区。

　　王建：房子本身不仅有住宅的性质，还有投资的性质。既然是一种投资物品，为什么不能炒？关键是要保证那些买不起房子的人能住上房，这部分保障性住房解决了以后，其他的房子爱怎么炒就怎么炒。现在香港70万港元一平米的房子也有人愿意买。有了保障性住房，炒房概念就不存在了。只要控制住房市，不像美国那样制造房地产泡沫，就可以避免投资性住房的发展误入歧途。

　　物业税是应该征收的。物业税是财产税的一种，占有财产多的人应该对这个社会做更多的贡献。像中国这样一个土地严重稀缺的国家，很多人没有房子，在这样的情况下，极少数人占有大量的住房就很不合理。通过税收调整人们在住房方面的差距，这是个好的选择。

　　徐滇庆：物业税的目的不是给政府增加财政收入，也不能对房价产生长期的影响。物业税的目的是整顿房地产市场秩序，防范过度投机。中国征收物业税面临着三个特殊环境：一是贫富差距太大，征收新税种必须考虑缩小贫富差距，而不是再给低收入家庭增加负担；二是贪污腐败特别严重，征收新税种必须防范以权谋私；三是信用体系很不健全。

　　《21世纪》：从供给的角度看，保障性住房如何影响房地产市场？保障性住房和商品房市场应该怎样平衡？

　　任志强：保障性住房政策覆盖的人群和商品房市场没有什么关系。商品房是一定收入水平的人才能购买的，按照这些人的收入来计算房价收入比的话，我们得到的倍数是四点几，也就是说一套房屋的平均价格是购房者家庭平均年收入的4倍多。同时，在计算的时候，也要考虑二手房升值给购房者带来的收入增加。房改初期二手房才270元一平米，现在有的能够卖到15000，中间涨了多少钱，这些钱对购房者收入的贡献也要计算进去，这样我们的房价收入比大概就是3-4。

　　保障性政策的施行离不开房屋普查，即把人均收入、住房面积、产权性质都查清楚。没有住房普查资料，我们就很难确定实际的需求。只有全面深入地普查收入和住房情况，才能公平有效地执行住房保障制度。

　　王建：1998年以来实行的住房市场化改革，现在应该明确采取“两分开”的政策：一部分是保障性住房，另一部分是市场化的住房。现在政府把这两个市场混淆在一起，两个市场都得不到很好的发展。即使经济发展到相当高的水平，也还是会有相当数量的居民没有能力自购住房。“居者有其屋”，这是社会和谐、稳定的一个基本前提，保障性住房要逐渐成为重点。一般来说，保障性住房的比重在发达国家要占到四成。

　　按照香港和英国的经验，在保障性住房里，又分为两部分：一部分是廉租屋，有两种形式，一种是政府给予租房现金补贴，另一种是政府盖了房子让最低收入的人去住。另外一部分在香港叫公屋，类似于我们的限价房，由政府指定一块地给开发商，开发商不以盈利为目的，用很便宜的价钱卖给那些中低收入的人群，不足的金额由政府补贴。廉租屋和公屋加起来应该占到住房供应的四成，

　　我国仍然有大概40%的居民收入增长低于经济增长速度，或是低于居民平均收入的增长速度，这一部分人应该界定为中低收入群体。对于中低收入者，政府应该提供大概15%-20%的廉租房，再加上20%-25%有政府补贴的的低价商品房。

　　《21世纪》：从土地供给的情况看，房地产市场能有多大的调整空间？

　　王建：提高城市住宅的容积率，能够起到抑制房价的作用，因为提高了土地的使用效率，可以盖出更多的房子。2005年，发改委做过一次测算，当时中国城市的平均毛容积率(所谓城市的平均毛容积率，就是城市的总建筑面积和城市建成区面积之比)大概是0.87，这个数字是很低的，因为当时台湾是1.2，香港是1.6，日本大概是2。我们很多大城市对建筑物的容积率是限高的，像上海寸土寸金的地方，要求容积率不能超过1.7。这样来使用土地太浪费了，在香港、日本等土地资源稀缺的东亚地区，对容积率是要限低的，他们的建筑要保证对土地的最低使用效率。

　　我们国家一定要提高土地的利用率，建设紧凑型城市，当然城市的景观要有统一的规划，比如说主要的城市里都应有视觉通道，同时要照顾到城市居民的宜居要求。但是总的来说，提高城市住宅的容积率是解决住宅用地稀缺的重要途径。

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