银行与开发商：谁离危险更近

　　银行与开发商：谁离危险更近？

　　《21世纪》：房地产市场目前的形势与紧缩的货币政策是否直接相关？反过来看，如果房价下跌，对信贷体系会有什么影响？

　　徐滇庆：房地产企业普遍自有资金严重不足，国务院、银监会再三规定，房地产企业如果自有资金低于项目贷款的35%，银行一律不准贷款。这个规定的目的是保护银行体系的安全，避免出现不良贷款。可是到现在，全国房地产企业自有资金平均不到25%，还有很多房地产企业低于20%。一旦出现风险，房地产商就会把风险转嫁给银行，也就是转嫁给全体老百姓。

　　任志强：在紧缩政策下，房地产商会出现资金链紧张，别的行业同样如此，外贸企业、加工企业在紧缩的时候，都会面临困难。企业资金紧张，和前一段时间的扩张速度过快有关，所以企业要控制好自己的生产扩张节奏，房地产企业也不例外。银行对待所有的行业都是同样的，但大家对房地产更为关注。当然，现在对于房地产业，在住房按揭和房产信贷上，资金卡得比别的行业更严。其他行业的企业可以通过一些其他办法来融资，比如厂房抵押贷款，但是房地产企业的房子却不能做抵押贷款，因为这算作是企业的流动资产。这样，房地产企业面临的资金困难可能比别的行业更严重一些。另外，房地产行业的特点是高负债、高风险、高回报，没有一个企业是靠自主资金发展的。

　　如果经济下滑，国家政策最可能救的就是房地产。地方政府已经开始救了，很多地方政府都提高了普通商品房的价格标准。地方政府和中央政府不同，地方政府在土地上的收益大，房地产掉下去的话地方政府受不了，所以很多城市把普通商品房的价格标准提高了，下一步地方政府采取的措施可能会更多。

　　连平：商业银行近两年非常关注房地产贷款，控制其在整个银行贷款中的比重。开发商贷款所占的比重，在大部分商业银行都在下降，而不是提高。宏观政策对房地产和流动性的调控都在加强，在这样的情况下，商业银行要对已经贷款的开发商进行梳理，了解客户的财务状况，以降低贷款的风险。另外，对于新增贷款，也会相应提高开发商的贷款利率。目前经营状况较好的开发商，他们的盈利水平比较高，适当提高利率，他们也是可以承受的；经营不善的开发商，无法承受调高的贷款利率，银行在审批贷款上就会非常谨慎。

　　王建：房地产和银行信贷的关系，反映了房地产泡沫产生和破灭的过程。在泡沫初期，地价很高，银行愿意接受房地产商的土地抵押，抵押物的价格上升，地产价值是充足的。一旦经济形势不好，比如今年就是一个下行的趋势，地价往下掉，地产价值就缩水了，银行抵押物的价值就不足了，所以肯定会有一部分银行遭受损失。但是

房价下降给银行造成的损失到底有多大，数量上还不太清楚。整个房地产贷款大概占总贷款量的两成，其中居民贷款占大多数，居民的贷款还是比较稳定的，坏账率很低。对于整个经济来说，房地产市场也没有股市那么大的影响，政府应该不会救房地产。

　　《21世纪》:有人说，如果房价出现转折，银行会先于开发商死亡。这种情况会出现吗？

　　任志强：房地产商只有一笔贷款，就是对银行的贷款；银行则有两笔，一个是对开发商的贷款，二是对消费者的贷款。总体来看，银行的个人贷款比开发商的贷款数量要大，开发商贷款1.8万亿元，但个人贷款超过了3.4万亿元。美国次级贷危机的发生，不是因为开发商缺钱，而是因为消费者不还钱。从美国的这个情况看，银行是会先于开发商而陷入危机的，开发商不是造成危机的原因，而只是承受危机的后果。美国次级贷危机发生的原因是总体经济下滑，人们收入下降，还不起钱。在这种情况下，房价下跌，开发商顶多是不卖楼盘、不开发新楼盘，缩小规模以后还是死不了，银行的贷款开发商还是还得起的，大不了把地还给银行。个人贷款如果出问题，会很尖锐，银行如果收回房子，老百姓没地方住了，银行会面临更严峻的问题。

　　连平：如果房价出现大幅下降，开发商的一些项目会倒闭，而银行在这种情况下，也只是在一个项目上损失，不可能整个银行都倒闭。开发商面临的困境是局部的，银行面临的困境也是局部的。由于银行这两年在不断控制开发商贷款比重，那些能够获得银行贷款的开发商，大多数都是资质较好的企业，这样的开发商通常不是在一家银行贷款，而是在几家银行，风险有所分散。银行也不可能在一个开发商身上投入大量的贷款，也会将风险分散于不同的开发商。一旦房产市场出现问题，银行和开发商面临的问题是一样的，不存在谁先死谁后死，要死一起死。 (曹理达 周慧兰)

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