• 在售楼处询问房屋的面积时，菜鸟的问法直截了当：房子有多大？而高手则明确要了解建筑面积和套内面积？建筑面积包含公摊面积，而套内面积不包含。也可以换一种问法，“房子的公摊是多少？”一般公摊面积越小，实际使用面积就是越大，也就是得房率越高。

• 菜鸟一般询问看中房子的价格，而高手会多方打听不同朝向、不同楼层房子的差价和原因。售楼员往往不会主动告诉你房子的差价，需要你自己“层层深入”细细打听。

• 菜鸟们都知道有个土地使用年限，住宅一般为70年，但是高手们要问的更深一点，了解实际拥有的土地使用年限。例如来到某楼盘，售楼员介绍该楼盘的各项优势，但一经询问，才发现是92年拿的地，只剩下40多年的使用年限，这样的房子要买可要慎重一点。

• 购房者看中一套房子，一般会问周围的配套规划，这点菜鸟高手都一样。售楼员往往会告诉你一些远景规划：以后有地铁经过、有商圈崛起、会修高架桥、湿地公园等等。菜鸟一般局限在听售楼员“浅谈则止”，高手则会私下查看是否属实，深究“会不会有变数、有无文件下达、具体什么时候实现等问题”。 对于一些现有配套，内行人也十分注意，如果售楼员说离公交站、某商圈很近，几步路就到了，那么一定要实地去走走，看是不是真的很近，有哪些公交会，一一去核实，一点也不嫌麻烦。还会问问周围的居民，实际的住房感受，多方打听免得日后后悔。

• 菜鸟一般会问物业管理费多少？售楼员可能直接跟你说XX元/㎡每月。但是高手还会问是否包含电梯费等细节，而且一定要问“物业公司是跟你们一起的还是外聘的？”这点很重要。 一般最好选用物业公司归属于开发商的楼盘，例如万科、保利的楼盘都是自己的物业公司。有的开发商建完房子三五年后无影无踪，出了问题外聘的物业公司也找不到开发商，那么后期会带来很多麻烦。

• 菜鸟一般关心看中房子的户型图，看房子的窗户分布在哪，多不多。实际上有的窗户开在狭小的采光井里，开了窗采光也不一定好。高手一般拿起总平面图（一层楼每套房的布置）看看，看窗户前是对着外面的世界还是对着一面墙。另外楼栋之间的差距、楼道的空间大小很大程度决定日后的居住体验，因此可以看看楼栋分布图和楼层总平面设计图。

• 购房者各方面基本信息了解够了，售楼员会带大家去看样板间，其实这里面也有内情！一般开发商会把样板间建在一块空地上或者楼栋中间，周围毫无遮挡，肯定采光好，再加上精装修，豪华家具一摆，一切看上去妥妥的。 但是高手会直接看毛坯房，而且是不同时段去看，这样才能真正了解房子到底好不好，不排除有的品牌开发商会直接带顾客看样板间和毛坯房。

• 菜鸟看沙盘模型做得很漂亮，绿化多、楼间距大、景观美等等，要知道虽然是按照一定比例做的，但是难免夸张。因此，沙盘只能够做为了解大概位置的参考，不能完全信任。高手要看就看设计规划图（报纸那么大张的，用蓝色墨水打印的那种）。 你想知道具体的规划，那么一定要看规划图！在规划图上你可以清晰地看见停车位、垃圾库、变电站等的分布，一般是经过备案后定稿的，开发商会上面的尺寸、物体修建，更改机会很小，能够为你选取楼栋和楼层提供参考。

• 菜鸟也知道“货比三家”多看看几个楼盘，但是高手却知道怎么挑起他们之间的“战争”，获取更多内情。例如在某盘，售楼员介绍该楼盘是学区房，落户后可对口某小学，另一盘上不了。而当再去另一个盘，售楼员则表示“那个小学不算什么，要比就比师资，我们会在区域内建幼儿园和公立小学，师资力量很雄厚”。 打听到一家楼盘的物业费只要1块多，而另一家的是2元/㎡每月，这家的售楼员听到就立刻表示自己是品牌物业服务好，然后就说开始“爆料”：“我有住在那边的朋友跟我说，他们那边物业服务完全跟不上来，地上停车乱七八糟，绿化也没有做维护，很多人投诉，人力物力跟不上来，自然便宜”。

其实买房有很多学问，除了问价格、问公摊、问朝向、问户型、问容积率绿化率等“基本款”内容，购房者还需要问一些深的问题，例如对办理产权证时间的约定、开发商代办产权证的手续费、以及入住时间和入住条件，内行人一定会询问入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。最后提醒大家，销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据，一切以购房合同及补充协议为准。因此菜鸟们逆袭起来吧，售楼处巧提问千万别“怂”，今天你不努力做功课，明天就有可能买到坑爹房！尽快成为高手，才能挑到满意的好房子。下面，就拿沈阳这些热门楼盘来练练手吧！